Большинство участников рынка недвижимости сходятся во мнении, что локация — главный фактор успешных инвестиций.

Tranio проанализировал динамику цен на объекты в 26 городах Европы с 2008 по 2016 годы и выяснил, где лучше всего покупать недвижимость в 2017 году.

Для заработка

Для краткосрочных вложений эксперты Tranio рекомендуют выбирать рынки, находящиеся в начале фазы восстановления. Это локации, где за последние годы цены сначала сильно упали, а недавно начали повышаться и ещё имеют большой потенциал роста.

На таких рынках выгодно заниматься проектами редевелопмента: купить дешёвую недвижимость, отремонтировать и через год-два продать подороже за счёт роста цен и наценки за реновацию. Также можно купить объект на этапе строительства для спекулятивной перепродажи.

Исследование Tranio показало, что в 2017 году эти стратегии будет выгодно реализовывать в восьми городах Европы: Бухаресте, Мадриде, Барселоне, Софии, Дублине, Братиславе, Лиссабоне и Варшаве.

Тем не менее Бухарест не самое востребованное направление у международных инвесторов. По оценкам Tranio, самыми горячими рынками в 2017 году станут Мадрид и Барселона.

По данным испанского портала Idealista.com, с 2008 года цены в испанской столице упали на 23,3 % и начали повышаться только в 2015-м. В III квартале 2016 жильё здесь продавалось в среднем за 2 902 евро/м².

Недвижимость в Барселоне начала дешеветь в 2007 году, и местный рынок прошёл фазу дна в 2013-м. В III квартале 2016 квадратный метр в городе стоил 3 667 евро — на 13,1 % меньше, чем в 2008-м.

Экономика Испании растёт, безработица сокращается, ставки по ипотеке остаются низкими, и спрос на жильё растёт.

Всё это будет способствовать повышению цен на недвижимость в стране, а Мадрид и Барселона будут опережать остальные регионы по темпам роста.

Тем, кто предпочитает более дешёвую недвижимость, подойдёт  София.

По данным болгарского сайта Imoti.net, цены на недвижимость здесь опустились в среднем на 20,1 % — с 570 евро/м² в 2008 году до 450 евро/м² в III квартале 2016-го.

Рынок Софии восстанавливается, и покупатели становятся активнее. Дальнейший рост цен будет поддерживаться низким объёмом строительства. 

Значительно — на 18 % — с 2008 по 2016 годы упали цены и на жильё в Дублине. Местный рынок начал восстанавливаться в 2013-м, и с тех пор недвижимость в столице Ирландии подорожала на 32 %.

Впрочем, здесь ещё сохраняется потенциал роста, так как цены не достигли пика 2007 года. По данным сайта Numbeo, квартиры в центре Дублина предлагаются в среднем за 5 тыс. евро/м²  — дороже, чем на других восстанавливающихся рынках.

Помимо этого, потенциал роста есть на рынках Братиславы и Лиссабона, где цены в 2016 году были на 7,8 и 7,0% ниже, чем в 2008-м,— оба рынка начали оживать в 2014-м.

По данным статистических ведомств Словакии и Португалии, по состоянию на III квартал 2016 жильё в Братиславе стоит 1 818 евро/м², в Лиссабоне — 1 308 евро/м² соответственно.

Роста в 2017-м можно ожидать и от рынка Варшавы. По данным Национального банка Польши (Narodowy Bank Polski), с 2008 по 2016 годы цены в городе упали на 13,9% — с 2 314 до 1 992 евро/м².

Портал Trading Economics прогнозирует небольшое удешевление польской недвижимости в 2017 году, после чего к 2020-му цены должны вернуться на уровень 2016-го. 

При этом другие специалисты (например, EY и Knight Frank) настроены в отношении 2017-го куда более оптимистично и в ближайшие месяцы ожидают роста цен в Польше в целом и в Варшаве в частности: ставки по ипотеке в стране остаются низкими, а население и спрос на жильё растут. 

В ходе глобального кризиса восьмилетней давности цены упали и в других городах Европы. Так, по данным агентства Ober-Haus, недвижимость в Вильнюсе и Таллинне с 2008 по 2009 годы подешевела на 30%, в Риге — на 42%.

Уже в 2010 году эти рынки начали восстанавливаться, и по состоянию на III квартал 2016 жильё в Таллинне стоит на 40% дороже, чем в 2008 году. Cнижение цен в ближайшие годы ожидается на литовском рынке (прогноз Trading Economics).

Выгодный момент для спекуляций на рынке недвижимости прошёл и в Будапеште. Цены здесь снижались с 2010 по 2014 годы, после чего начался рост: в 2016-м жильё в венгерской столице стоило на 25% дороже, чем в 2008-м.

Жильё в Загребе и Варшаве в 2008–2016 годах подешевело на 25 и 14% соответственно.

При этом города не попали в рейтинг самых инвестиционно привлекательных рынков 2017 года, поскольку, по прогнозам Trading Economics, в 2016–2020 в Хорватии и Польше не стоит ожидать роста цен.

Особая ситуация сложилась в Афинах: индекс Банка Греции показывает, что с 2008 года цены в городе упали на 43,8% и не собираются расти.

Вместе с тем, если правительство продолжит политику дешёвых ставок по ипотеке, то греческий рынок пройдёт дно уже в ближайшем будущем и Афины могут стать одним из самых горячих рынков Европы.

Для сохранения капитала

Тем, кто боится рисковать и предпочитает надёжные, долгосрочные вложения, стóит инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду на стабильных рынках.

Как показало исследование Tranio, во время кризиса цены на жильё не падали или понижались незначительно в шести городах Европы: Берлине, Лондоне, Вене, Стокгольме, Хельсинки и Люксембурге.

Согласно прогнозу Trading Economics, жильё на этих рынках продолжит дорожать как минимум до 2020 года.

Берлин, Вена и Лондон — единственные европейские столицы, цены на жильё в которых с 2008 по 2016 годы непрерывно повышались. Больше всего они выросли в Берлине.

Согласно результатам исследования Investitionsbank Berlin и по данным сайта Wohnungsboerse.net, после кризиса недвижимость в столице Германии подорожала в 2,9 раза (или на 186,5%) — примерно с 1 610 евро/м² до 4 613 евро/м².

Бум на недвижимость в Берлине в последние годы был вызван несколькими факторами: население росло, безработица сокращалась,  ставки по ипотеке опустились до рекордно низкого уровня (1% годовых), а объёмы строительства не удовлетворяли растущий спрос.

В столицу ФРГ инвесторов также привлекал развитый местный рынок аренды: 80% берлинцев снимают квартиры.

По оценкам многих экспертов, в ближайшие годы спрос в Берлине, особенно на первичном рынке, продолжит превышать предложение и цены продолжат расти.

С 2008 по 2016 годы на 84% выросли цены в Лондоне. По данным финансовой компании Nationwide, жильё в британской столице подорожало в среднем с 300 000 евро в 2008 году до 560 000 евро в III квартале 2016.

Согласно Numbeo, квадратный метр в центре Лондона стоит 18 000 евро.  По состоянию на конец 2016-го на первичном рынке центральных районов города квартиры предлагаются на 15−25% дешевле,  чем до июньского референдума о выходе страны из ЕС.

Спад в 2016 году также наблюдался во вторичном сегменте элитных объектов Лондона, но в целом по городу недвижимость дорожала: по данным Knight Frank и Nationwide, во II квартале цены выросли на 5–7% в годовом исчислении.

В 2017 году рынок Лондона, скорее всего, будет стагнировать (ожидается динамика в пределах от −1 до +1%), но с 2018 года цены здесь вновь начнут повышаться. 

Особенно высок потенциал роста в периферийных районах рядом со строящимися станциями высокоскоростной железной дороги Crossrail.

Как показывает индекс цен на жильё Австрийского национального банка (Oesterreichische Nationalbank), жильё в Вене в 2008–2016 годах подорожало на 70,7%.

По данным сайта Immopreise.at, квадратный метр в городе стоит 4 000 − 11 000 евро.  Рынок Вены похож на берлинский: здесь 80% жителей снимают квартиры и международные инвесторы активно скупают местную недвижимость для сдачи в аренду. 

С большой вероятностью в 2017 году ставки по ипотеке в Австрии будут оставаться низкими (2–3% годовых) и спрос по-прежнему будет превышать предложение, поэтому можно ожидать, что цены на недвижимость в Вене продолжат расти.

В трех других рассматриваемых Tranio городах рост цен в 2008–2016 годах тоже измерялся двузначными числами, но в отдельные годы наблюдался спад.

Например, как показывает индекс цен Центрального бюро статистики Швеции (Statistiska centralbyrån), в Стокгольме жильё с 2008 года подорожало на 63,7%.

Цены повышались непрерывно, если не считать 2011-го, когда жильё подешевело на 1,3% по отношению к 2010-му.

По данным сайта Svensk Mäklarstatistik, в конце 2016 года квартиры в центре Стокгольма стоят в среднем 9 500  евро/м². 

Более чем на 30% выросли цены в Хельсинки и Люксембурге. В столице Финляндии небольшой спад зафиксирован лишь в 2014 году.

По данным сайта Asuntojenhinnat.fi, квадратный метр в городе стоит в среднем 4 514 евро. 

В Люксембурге цены снижались только в 2009 году, а квадратный метр в центральных районах по состоянию на конец 2016-го оценивается в 7500 евро (данные Numbeo). 

Значительный рост (+62,8 %) с 2008 года зафиксирован в Копенгагене.

Но этот город не попал в рейтинг инвестиционно привлекательных рынков 2017 года, поскольку цены здесь снижались в 2009 и 2011 годах, и Trading Economics прогнозирует спад на рынке недвижимости Дании до 2020 года.

Рост в долгосрочной перспективе (+27,9 %) демонстрировал и Париж, но в отдельные годы на рынке французской столицы наблюдался спад: цены снижались в 2009 и 2012–2014 годах.

Можно ожидать, что в последующие годы недвижимость здесь будет дорожать: продажи жилья растут, а объёмы строительства ещё не догнали спрос.

При этом ставки по ипотеке в 2016 году достигли исторического минимума (в среднем 1,1 % по кредитам на 10 лет состоянию на декабрь 2016). 

В 2017 году мы рекомендуем инвесторам диверсифицировать риски и распределять капитал по разным рынкам.

Бóльшую часть средств (70%) советуем вложить в низкорисковые проекты с доходностью 4−5% годовых. Для таких инвестиций идеально подходят микроапартаменты (квартиры площадью 20–30 м²) в крупных городах Германии.

За счёт микроформата жильё этого типа стоит для арендатора дёшево (около 400 евро в месяц), но даёт больше арендной выручки на квадратный метр для владельца.

Оставшиеся средства (30%) можно инвестировать в редевелопмент в Испании. Доходность таких проектов — 12–15%.

Особенно выгодный момент для входа на рынок наступил в Барселоне — цены на жильё в городе ещё далеки от пикового значения, при этом наблюдается дефицит новостроек, ставки по кредитам опустились до минимума и в ближайшие годы цены будут расти.